Para garantir que o processo de locação de um imóvel seja bem-sucedido, tanto para o inquilino quanto para o proprietário, a documentação é um dos pilares mais importantes desse acordo: e, hoje, a gente te explica como fazer um contrato de aluguel!
Isso porque, para quem quer se mudar mas ainda não consegue se comprometer com a compra de um imóvel, o aluguel é a alternativa mais viável (e barata) — mas é preciso se atentar a alguns pontos, sendo um deles o contrato de aluguel.
Esse documento especifica até os mínimos detalhes da proposta de aluguel, garantindo uma experiência tranquila e segura para as partes envolvidas no período de locação.
Como todo documento, o contrato de aluguel precisa seguir algumas regras e contar com certas informações consideradas indispensáveis; mas quais são elas?
Se você está em dúvida sobre como fazer um contrato de aluguel, veio ao lugar certo!
O ZAP preparou um conteúdo especial sobre o tema para te explicar tudo o que você precisa saber: como funciona, quais as obrigações de locador e locatário, como fazer um contrato e, claro, o que não pode faltar no documento.
Acompanhe abaixo para conferir nosso guia completo. Boa leitura!
Como citamos, um contrato de aluguel é um acordo formal entre o proprietário de um imóvel (locador) e o inquilino (locatário), estabelecendo os termos e condições da locação.
Ele funciona como um documento legal que detalha as obrigações e direitos de ambas as partes, e deve incluir etapas como:
O contrato de locação é fundamental para garantir segurança jurídica para ambas as partes envolvidas no processo de locação; ainda, é ele quem define as responsabilidades de locador e locatário e previne conflitos.
São, ainda, outros detalhes que reforçam a importância do contrato de aluguel:
Antes de explicarmos oficialmente como fazer um contrato de aluguel, é preciso entender quais as responsabilidades de cada uma das partes envolvidas nesse acordo — e vamos começar aqui pelo proprietário, ou locador.
A primeira delas é a entrega do imóvel em boas condições: ele deve ser entregue em bom estado de conservação e uso, com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando corretamente; também deve estar em dia com a limpeza e manutenção.
São outras obrigações do proprietário em um contrato de locação:
O locatário também tem suas responsabilidades no contrato de locação — e a gente listou elas logo abaixo:
Segundo a advogada Dra. Sabrina Raul, especializada em direito imobiliário e tributário, o contrato de locação pode ser redigido pelo vendedor ou pela imobiliária, contanto que ambos conheçam o processo e as normas vigentes sobre aluguel.
“Além do próprio contrato de aluguel, é necessário providenciar o RG e o CPF de todos os signatários, além do laudo de vistoria do imóvel alugado. Caso o locador seja uma pessoa jurídica, também podem ser solicitados outros documentos”, adiciona a advogada.
Quando atende a estes requisitos, o contrato de aluguel pode ter validade, o que facilita a transação; porém, é sempre mais seguro ter a assistência de algum especialista no ramo para garantir que nada fique para trás.
Um contrato de aluguel bem elaborado é fundamental para garantir uma locação segura e evitar conflitos entre locador e locatário.
Separamos aqui os elementos que não podem faltar em um contrato de aluguel:
Os dados pessoais de locador e locatário são indispensáveis em um contrato de locação.
Por isso, atente-se para incluir os seguintes dados:
Se houver testemunhas para a validação do contrato, também deve-se incluir as mesmas informações.
Uma vistoria deve ser feita e incluída no contrato de aluguel antes de ele ser assinado!
A vistoria é o documento detalhado que descreve o estado do imóvel no momento da locação, incluindo fotos — e deve ser assinado por ambas as partes.
Ainda, é preciso fazer o inventário de bens: lista de móveis, eletrodomésticos e outros itens presentes no imóvel (no caso de locação mobiliada).
O contrato também deve especificar o valor mensal a ser pago pelo locatário, bem como a data para efetuar esse pagamento.
Ainda, deve constar no documento o índice a ser utilizado para reajustar o valor do aluguel, como IGP-M ou INPC, e a periodicidade do reajuste (que geralmente é anual).
Como citamos anteriormente, as garantias de pagamento devem estar claras no contrato de aluguel, de acordo com a modalidade escolhida:
Ainda, o contrato de locação precisa especificar a sua validade, com a data de início e término.
Isso pode ser por meio de um prazo fixo ou indeterminado; para renovação, é necessário deixar claro, também, as condições para renovação automática ou não.
O documento também precisa apresentar quais as condições nas quais o imóvel deve ser devolvido, comparadas ao laudo de vistoria inicial.
É de responsabilidade do locatário quaisquer reparos ou danos causados durante a locação, e o procedimento de vistoria final serve para verificar o estado do imóvel e discutir possíveis reparos ou compensações deve estar detalhado no contrato.
Por fim, devem estar, também, no contrato os comprovantes de renda do locatário, como holerites, declaração de imposto de renda, extratos bancários ou outros documentos que comprovem a capacidade do locatário de arcar com o aluguel.
Ainda, podem ser estabelecidos os critérios que definem a aceitação da renda do locatário, como a relação entre renda mensal e valor do aluguel.
A gente tem um vídeo que explica tudo isso aqui no Canal do ZAP! Dá só uma olhada:
A advogada Dra. Sabrina Raul especificou os pontos mais importantes, mas como fazer um contrato de aluguel? Qual é o passo a passo?
Considerando as informações acima, o ZAP Imóveis ajuda você a não errar nada na hora de redigir.
A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8245/91) exemplifica três tipos de contratos: residencial, não residencial e por temporada.
Cada um deles possui regras próprias, por isso é importante definir o tipo do imóvel e o interesse nele antes de continuar a redigir o contrato de aluguel.
O prazo do aluguel é um tópico indispensável, principalmente em contratos residenciais.
Além de interferir diretamente na precificação, dependendo do prazo, pode haver circunstâncias que impedem a renovação do contrato ou a continuidade no imóvel.
O valor do aluguel deve ser decidido no contrato de aluguel com o proprietário e com profissionais especializados.
Eles saberão ditar o valor mais justo considerando o imóvel, a localização e outros pontos essenciais. Um valor acima da média nunca é uma boa opção.
Depois de feito o esqueleto do contrato com base no que apresentamos acima, com os tópicos que não podem faltar em um contrato de aluguel, é hora de revisá-lo.
Certifique-se de que todas as informações estão corretas e todas as cláusulas estão presentes.
Feito isso, leve até o inquilino para a negociação das informações, assim ambas as partes ficam cientes e confortáveis com as decisões tomadas.
Após revisar e negociar as informações, leve o contrato de aluguel até um especialista para todas as partes envolvidas se sentirem seguras.
Essa dica vale também como o primeiro passo de criação do contrato; contudo, caso prefira redigir sozinho, não se esqueça de confirmar com o especialista de que está tudo em ordem.
Por fim, chegamos às assinaturas. O ideal é ter uma cópia para cada parte envolvida e recolher as assinaturas em cada uma delas.
Feito isso, o imóvel está alugado e basta seguir para a melhor parte: a mudança!
Para a maioria dos contratos de locação de imóveis urbanos residenciais, não há exigência legal de registro em cartório.
Esses contratos são válidos e têm força legal apenas com a assinatura das partes envolvidas e de duas testemunhas (em algumas situações).
Porém, apesar de não ser obrigatório, registrar o contrato de aluguel em cartório pode oferecer benefícios importantes, como autenticidade e segurança jurídica, e direito de vigência contra terceiros.
Separamos, ainda, um modelo básico de contrato de aluguel, que você pode copiar e adaptar de acordo com as necessidades específicas das partes envolvidas:
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
LOCADOR: (Nome completo do locador), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do RG nº (número) e CPF nº (número), residente e domiciliado à (endereço completo).
LOCATÁRIO: (Nome completo do locatário), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do RG nº (número) e CPF nº (número), residente e domiciliado à (endereço completo).
FIADOR (se aplicável): (Nome completo do fiador), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do RG nº (número) e CPF nº (número), residente e domiciliado à (endereço completo).
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locação de Imóvel Residencial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O LOCADOR é proprietário do imóvel residencial localizado à (endereço completo do imóvel), que se encontra em bom estado de conservação e uso, conforme laudo de vistoria anexo.
CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO DA LOCAÇÃO
O prazo de locação é de (número) meses, com início em (data de início) e término em (data de término), podendo ser prorrogado conforme acordo entre as partes.
CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL
O aluguel mensal é de R$ (valor por extenso), a ser pago até o dia (data) de cada mês, mediante depósito na conta bancária do LOCADOR, no Banco (nome do banco), Agência (número), Conta Corrente (número).
CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE DO ALUGUEL
O valor do aluguel será reajustado anualmente, com base no índice (nome do índice, ex. IGP-M, INPC), ou, na falta deste, por outro índice oficial que venha a substituí-lo.
CLÁUSULA 5ª – DAS GARANTIAS
Como garantia do cumprimento das obrigações assumidas neste contrato, o LOCATÁRIO entrega ao LOCADOR:
( ) Depósito caução no valor de R$ (valor), equivalente a (número) meses de aluguel.
( ) Fiador, (nome completo do fiador), portador do RG nº (número) e CPF nº (número).
( ) Seguro Fiança, apólice nº (número), emitida pela (nome da seguradora).
CLÁUSULA 6ª – DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
O LOCATÁRIO se obriga a:
CLÁUSULA 7ª – DAS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
O LOCADOR se obriga a:
CLÁUSULA 8ª – DA RESCISÃO
Em caso de rescisão antecipada por parte do LOCATÁRIO, este pagará uma multa proporcional ao tempo restante do contrato, equivalente a (valor ou fórmula de cálculo), conforme a Lei do Inquilinato.
CLÁUSULA 9ª – DA VISTORIA
Será realizada vistoria no imóvel no início e no término da locação, com elaboração de laudo de vistoria assinado por ambas as partes.
CLÁUSULA 10ª – DA COMPROVAÇÃO DE RENDA
O LOCATÁRIO apresenta como comprovação de renda os seguintes documentos:
(Descrição dos documentos de comprovação de renda, como holerites, declarações de imposto de renda, etc.)
CLÁUSULA 11ª – DISPOSIÇÕES GERAIS
Qualquer alteração neste contrato só terá validade se feita por escrito e assinada por ambas as partes.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em (número) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo.
(Localidade), (data).
Assinatura do LOCADOR
Assinatura do LOCATÁRIO
Assinatura do FIADOR (se aplicável)
Assinatura da Testemunha 1 Nome: RG:
Assinatura da Testemunha 2 Nome: RG:
Vale lembrar que é importante a revisão de um advogado especialista, para atestar que o contrato atende a todas as exigências legais e específicas da locação.
Saber como fazer um contrato de aluguel claro e completo é essencial para uma relação de locação tranquila e segura.
Este documento deve detalhar todas as condições da locação, as responsabilidades de ambas as partes e as garantias envolvidas.
Além disso, estar ciente das leis e regulamentos aplicáveis pode ajudar a evitar problemas futuros.
Gostou de saber como funciona um contrato de aluguel? O blog do ZAP Imóveis espera ter respondido suas principais dúvidas!
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