Precificar um imóvel usado é uma arte que combina conhecimento do mercado, análise detalhada e sensibilidade para reconhecer o valor único de cada propriedade.
Não se trata apenas de números, mas de entender como diversos fatores se entrelaçam para definir o preço justo.
Diante disso, você pode estar se perguntando: e como saber o valor do meu imóvel nesse contexto? O que eu devo considerar no cálculo?
Localização privilegiada, potencial de transformação da planta, conforto proporcionado pelo número de cômodos são apenas algumas das peças deste complexo quebra-cabeça.
Nesse sentido, entender como calcular o valor do imóvel usado é essencial para garantir uma transação justa e satisfatória para todas as partes envolvidas.
Vamos explicar tudo o que você precisa saber neste conteúdo, continue a leitura para conferir!
O valor venal é uma estimativa oficial do valor de um imóvel, utilizada principalmente para fins de cálculo de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Essa avaliação considera diversos fatores, incluindo a localização do imóvel, sua metragem, o padrão de construção, a infraestrutura disponível na região e as condições de mercado.
Diferente do valor de mercado, preço pelo qual o imóvel pode ser vendido em uma negociação particular, o valor venal é estabelecido pela prefeitura ou outro órgão competente e pode não refletir exatamente o preço de venda.
No entanto, ele serve como uma referência importante, não apenas para fins fiscais e tributários, mas também para definir o valor de mercado.
Para precificar o imóvel usado é preciso levar em conta fatores como o estado de conservação, a idade, a localização e a metragem quadrada da área total.
Se você está se perguntando “como saber o valor do meu imóvel com base em todas essas características?”, o primeiro passo é entender onde encontrar algumas informações.
O tamanho da área total do imóvel, por exemplo, está documentado no carnê do IPTU, na escritura pública ou no registro de matrícula, no Cartório de Registros.
Segundo o presidente da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, quanto mais novo o imóvel, mais a tabela de depreciação fica próxima da realidade.
Imóveis novos com idade entre um a quatro anos, em estado de conservação entre muito bom e regular, têm um menor índice de depreciação, em torno de 1,5% do valor total.
Quando o imóvel tem mais de 40 anos é mais difícil se aproximar do real valor do bem.
Confira alguns pontos, além da idade da construção, que devem ser analisados para a precificação.
A flexibilidade da planta é um dos aspectos mais importantes na avaliação de um imóvel usado. Uma planta adaptável permite modificações no layout, o que pode aumentar a atratividade para diferentes tipos de compradores.
Um espaço que pode ser facilmente transformado para atender às necessidades específicas de cada morador tem um valor adicional considerável.
Se você está se perguntando “como saber o valor do meu imóvel para definir um preço justo de venda?”, saiba que a localização é outro fator crucial na definição do valor.
Tendem a ser mais valorizados imóveis situados em áreas com boa infraestrutura e com proximidade a serviços essenciais como escolas, transporte público e hospitais.
A segurança do bairro e o desenvolvimento urbano ao redor também influenciam significativamente o preço.
Para facilitar, existem índices, como o FipeZap, que auxiliam na compreensão do valor do metro quadrado por localização e podem servir como base para uma precificação mais justa.
No FipeZap, por exemplo, é possível conferir relatórios mensais, o que ajuda a avaliar os índices mais atualizados.
A metragem e o número de cômodos total do imóvel são parâmetros fundamentais na precificação. Uma maior quantidade de quartos e banheiros, além de áreas comuns bem distribuídas, justifica um preço mais alto.
Da mesma forma, a metragem total do imóvel, que reflete o espaço disponível para o comprador, é um indicador direto do valor. Cada metro quadrado adicional representa um potencial de uso que pode atrair mais interessados.
Leia também: Como calcular área construída de um imóvel?
A disponibilidade de áreas de lazer, como piscinas, academias, salões de festa e parques próximos, certamente agrega valor ao imóvel.
Esses espaços não só melhoram a qualidade de vida dos moradores, mas também tornam a propriedade mais atraente para famílias e pessoas que valorizam atividades recreativas e sociais.
Leia também: Entenda a relação entre moradia e qualidade de vida
A orientação solar do imóvel também deve ser considerada. Ambientes bem iluminados naturalmente são mais acolhedores e ajudam a economizar energia.
Uma boa incidência de sol pode tornar o imóvel mais agradável e saudável, além de contribuir para a eficiência energética – aspectos que são altamente valorizados pelos compradores.
Outro item que facilita a exatidão da avaliação é a conservação. “Se o estado de conservação estiver entre regular e bom a distorção do resultado será menor”, explica o presidente da Embraesp.
E como saber o valor do meu imóvel com base na conservação?
Bom, a avaliação de estados de conservação pode ser feita pelo proprietário de acordo com o estado físico do imóvel.
Pompéia explica que um apartamento ou uma casa em estado ‘muito bom’ é aquele que, ao ser comprado, não necessita de nenhuma reforma.
“É aquele que não precisa de pintura, de troca do piso e por isso tem liquidez maior.” Já para considerar um imóvel em ‘muito mau estado’, deve-se imaginar um que foi destruído por vandalismo, o que pode acontecer, ou incêndio”, exemplifica.
“Precário estado seria uma casa ou apartamento sem louças (pias, vaso sanitário), pichado, sem fiação elétrica. Nesse caso o bem valeria 20% menos e não compensaria o investimento.”, complementa Pompéia.
Imóveis com garagem também apresentam maior potencial de valorização, uma vez que essa infraestrutura traz a praticidade e a segurança de um local específico para guardar carros.
Em áreas urbanas com espaço mais limitado, por exemplo, ter um local seguro para estacionar o automóvel pode fazer toda a diferença.
A quantidade de vagas na garagem também influencia na definição do valor de venda do imóvel.
Leia também: Garagem subterrânea: entenda as vantagens e desvantagens
Ok, entendi que as características estruturais são muito importantes para o cálculo, mas como saber o valor do meu imóvel de acordo com as movimentações do mercado?
É nesse momento que chegamos na lei da oferta e demanda, fator essencial na precificação de um imóvel.
Imóveis localizados em regiões onde a demanda por moradia é alta e a oferta é limitada, os preços tendem a ser mais elevados. Alguns exemplos de áreas assim são:
Por outro lado, em áreas onde há muitos imóveis à venda e pouca demanda, o preço tende a ser mais baixo.
A segurança é um dos principais requisitos na hora de adquirir um imóvel, por isso bairros com baixos índices de criminalidade e mais tranquilos tendem a ser mais valorizados.
Além disso, imóveis localizados em condomínios fechados, com portaria 24 horas, ou casas equipadas com sistemas de segurança, como câmeras de vigilância, também apresentam valor de mercado mais alto.
Leia também: Quais são os 7 fatores que influenciam a valorização de imóvel?
Em geral, apartamentos localizados em andares mais altos são mais valorizados. O motivo são as vantagens desses imóveis, como vista, tranquilidade, privacidade, ventilação e segurança.
Andares mais altos costumam oferecer uma vista mais ampla da paisagem ao redor, além de proporcionar mais tranquilidade e privacidade por estarem mais afastados do ruído das ruas e da movimentação do prédio.
A altura também contribui para a ventilação e a iluminação natural, bem como para a segurança, uma vez que o acesso é mais difícil em casos de roubos.
Se você chegou aqui com a pergunta “como saber o valor do meu imóvel”, com certeza já aprendeu muitos detalhes importantes, mas agora é hora de partir para o cálculo na prática.
Primeiro, multiplique a área total do imóvel pelo valor do metro quadrado da área total que consta na tabela de imóveis novos.
O resultado obtido será o preço do bem no lançamento.
Agora multiplique o valor encontrado por 1,2 (valorização na hora da entrega das chaves), este é o preço de um imóvel novo semelhante ao que está em análise.
“Um imóvel novo na hora da entrega vale cerca de 20% a mais do que o valor de lançamento”, explica Pompéia.
Para determinar quanto o imóvel se desvalorizou, multiplique o valor conseguido pelo fator de depreciação de acordo com a idade e o estado de conservação do imóvel. O resultado é o valor atualizado do imóvel.
O IPTU também pode servir como base para calcular o valor de venda do imóvel, já que o carnê especifica o valor venal da propriedade.
Embora, como vimos anteriormente, o valor venal não represente exatamente o valor de mercado, ele é uma ótima referência para o cálculo.
Caso opte por utilizá-lo como base, lembre-se de complementar essa informação com outras avaliações para definir um preço justo e atualizado.
A dica é comparar preços de venda de imóveis semelhantes na mesma região para verificar a valorização da sua propriedade, além de considerar todas as outras características compartilhadas ao longo deste conteúdo, como o estado de conservação.
Para entender como calcular o metro quadrado de uma casa, a base é simples: basta medir a área construída e o terreno para determinar o tamanho da área útil do imóvel.
O cálculo multiplica o comprimento pela largura do espaço e depois soma as medidas das áreas úteis.
No entanto, vale destacar que o valor do metro quadrado também considera outros fatores, especialmente a valorização de cada região.
Para não errar no cálculo e vender o seu imóvel por um valor justo, vale a pena contar com o apoio de um profissional especializado na avaliação de imóveis.
O profissional exerce um papel fundamental na precificação e pode contribuir com todo seu conhecimento sobre o mercado.
Agora você já tem uma resposta para a pergunta “como saber o valor do meu imóvel”, certo?
Como vimos, ao precificar um imóvel usado, é fundamental considerar uma série de fatores que influenciam seu valor. Além disso, compreender o conceito de valor venal ajuda a entender a base de cálculo dos impostos relacionados ao imóvel.
Esses elementos, quando avaliados em conjunto, fornecem uma visão abrangente do potencial valor do imóvel, permitindo uma precificação justa e competitiva.
Avaliar cada um desses critérios com cuidado garante uma transação mais transparente e satisfatória tanto para o vendedor quanto para o comprador.
No entanto, precificar um imóvel usado pode ser uma tarefa complexa, uma vez que envolve a análise de diferentes fatores como localização, quantidade de cômodos, opções de lazer e incidência de sol.
Para facilitar esse processo e garantir que você obtenha o melhor valor pelo seu imóvel, conte com a expertise do ZAP Imóveis.
No ZAP Imóveis, você encontra uma plataforma completa com soluções para avaliar e precificar seu imóvel usado de maneira precisa e eficiente.
Com acesso a uma vasta base de dados de imóveis semelhantes e informações atualizadas do mercado, você pode comparar preços e obter uma estimativa confiável do valor do seu bem.
Além disso, o ZAP Imóveis oferece suporte especializado para tirar todas as suas dúvidas e orientá-lo em cada etapa do processo de venda. É possível exibir o seu imóvel a uma grande parcela do público e rapidamente encontrar o comprador ideal.
Não deixe a precificação do seu imóvel ao acaso. Visite o ZAP Imóveis e descubra como vender seu imóvel usado pelo melhor preço possível!
Faça uma avaliação comparativa de mercado, considerando fatores como localização, metragem, estado de conservação, e características específicas do imóvel.
Como o IPTU traz o valor venal do imóvel, ele pode servir como base para calcular o valor de venda, mas é importante ter em mente que essa precificação pode estar desatualizada em relação ao valor real de mercado.
Por isso, considere também outras informações no cálculo, como a análise comparativa de mercado, que avalia os valores de imóveis semelhantes na mesma região.
Considere a flexibilidade da planta, localização, número de cômodos, metragem, opções de lazer e incidência de sol.
O termo de entrega de chaves deve conter informações como data da entrega, dados do vendedor e do comprador, endereço, descrição e condições do imóvel, além da assinatura das partes envolvidas na negociação.
Em geral, quanto mais alto um apartamento, maior seu potencial de valorização. Isso porque a altura traz alguns benefícios, como segurança, tranquilidade e vista privilegiada.
Se você deseja manter uma boa rotina de exercícios de musculação, mas está cansado de…
Para garantir que o processo de locação de um imóvel seja bem-sucedido, tanto para o…
Construir ou reformar um imóvel envolve diversos fatores, mas a planta baixa é, sem dúvidas,…